Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện công chứng có hiệu lực pháp lý không? Hãy cùng Lawkey giải đáp thắc mắc qua bài viết dưới đây:

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ? 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau đây để có hiệu lực pháp luật.

Thứ nhất, điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực là gì ?

Căn cứ Điều 117 BLDS 2015 quy định chung về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, đối với giao dịch dân sự nói chung, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm: Điều kiện về năng lực chủ thể, điều kiện về sự tự nguyện khi giao kết, điều kiện về mục đích và nội dung của giao dịch và điều kiện về mặt hình thức.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Ngoài ra, căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: 

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Thứ hai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào ?

Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có vô hiệu ?

Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện công chứng sẽ vô hiệu, tuy nhiên nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch (2/3 nghĩa vụ tài sản – nghĩa vụ trả tiền) thì có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này, Tòa án sẽ ra phán quyết công nhận hiệu lực của giao dịch và trong trường này, các bên không cần phải thực hiện việc chứng thực nữa.

Lưu ý: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình thì trong trường hợp này Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự (Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức).

     Nội dung án lệ: 

Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…”

Trên đây là bài viết: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có vô hiệu? Nếu có vấn đề gì thắc mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.