Hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị lừa dối là gì? Trường hợp cá nhân bị lừa dối khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở giải quyết thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi và anh B có ký hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng. Theo thỏa thuận thì trong vòng 1 tháng kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì 2 bên phải có nghĩa vụ thực hiện việc chuyển giao tài sản cho nhau. Để đảm bảo thực hiện, tôi đã đặt cọc trước 300 triệu đồng.
Tuy nhiên, 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, tôi phát hiện ra rằng sổ đỏ của căn nhà đó do anh B làm giả. Tôi đã trao đổi với anh B rằng tôi không muốn mua nhà nữa và lấy lại khoản tiền đặt cọc. Anh B đã không đồng ý mà chỉ chấp nhận chấm dứt hợp đồng với điều kiện tôi chịu phạt 100 triệu đồng do không thực hiện hợp đồng. Vậy xin hỏi, Hợp đồng mua bán nhà giữa tôi và anh B có hiệu lực không? Tôi phải làm gì để chấm dứt được hợp đồng mua nhà này và lấy lại được tiền đặt cọc?
Luật sư tư vấn:
Công ty TNHH Tư vấn LawKey Việt Nam cảm ơn anh/chị đã tin tưởng khi gửi câu hỏi đến LawKey. Với thắc mắc của anh/chị, luật sư LawKey tư vấn như sau:
Một số vấn đề pháp lý liên quan
Giao dịch dân sự là gì?
Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Xem thêm: Khái niệm giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật hiện nay
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Xem thêm: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật
Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 BLDS thì vô hiệu, trừ trường hợp BLDS có quy định khác.
Xem thêm: Giao dịch dân sự vô hiệu là gì? theo quy định của Bộ luật dân sự 2015
Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Những giao dịch được xác lập do lừa dối bị vô hiệu khi có yêu cầu của bên bị lừa dối và tòa án chấp nhận yêu cầu đó. Như vậy, những giao dịch được xác lập do tác động này vẫn có hiệu lực nếu không có yêu cầu của bên bị lừa dối. Khi giao dịch bị tuyên bố vô hiệu, bên lừa dối phải bồi thường những thiệt hại xảy ra đối với bên bị lừa dối.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Xem thêm: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trong một số trường hợp
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép là 02 năm, kể từ ngày:
– Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
– Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
– Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
– Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
– Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
Hết thời hiệu quy định nêu trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
Đối chiếu với tình huống của anh/ chị
Trong trường hợp này do sổ đỏ của căn nhà bị làm giả và anh B cũng hoàn toàn ý thức điều đó, chính vì vậy giao dịch mua bán nhà giữa anh/chị và B bị vô hiệu do bị lừa dối căn cứ theo quy định tại Điều 127 BLDS.
Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở không làm phát sinh trách nhiệm giữa các bên, căn cứ theo quy định tại điều 132 BLDS. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy, việc anh B không trả lại tiền cọc cho bạn và yêu cầu phạt anh/chị 100 triệu đồng vì không thực hiện hợp đồng là không có căn cứ, bởi lẽ hợp đồng này đã bị vô hiệu. Chính vì vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình anh/chị nên gửi đơn ra tòa án yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở này vô hiệu trong vòng 02 năm kể từ ngày anh/chị biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn. Các bên có trách nhiệm hoàn trả lại hiện trạng ban đầu cho nhau.
Trên đây là nội dung Hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị lừa dối Lawkey gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Lawkey.
Xem thêm: Giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản của người chưa thành niên